Antes de mais, o que é uma mais-valia? Consiste no aumento do valor de um ativo patrimonial. A mais-valia imobiliária traduz a diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição do bem imóvel. No entanto, o ganho com a venda de um imóvel é sujeito a IRS em apenas 50% do seu valor.

Vamos a um exemplo: se adquirir um imóvel no ano de 2000 por um preço de 100.000,00 euros e se, em 2012, o vende por um valor de 150.000,00 euros, isto significa que em 2012 teve um ganho de capital no valor de 50.000,00 euros. Mas só metade desse valor será tributável em sede de IRS.






No cálculo da mais-valia imobiliária, é então considerado como o valor aquisição o que foi declarado na escritura. No entanto, esse valor é atualizado de acordo com os coeficientes de correção monetária, acrescido de todos os encargos efetuados com a sua valorização, nos últimos cinco anos, bem como todas as despesas realizadas com a aquisição e alienação do mesmo.

Trocando por miúdos, é importante considerar, para efeitos de determinação do valor de aquisição da sua casa, por exemplo, todas as obras nela efetuadas e ainda todas as despesas decorrentes da sua compra e venda. Assim conseguirá diminuir essa diferença.

Reinvestir mais-valias dá direito a não pagar imposto

Mas há uma nota importante: se estiver em causa a venda da habitação própria e permanente, as mais-valias podem ser excluídas de tributação, se reinvestir o valor da venda na compra, na construção ou melhoramento de outro imóvel.

Mesmo que seja terreno para construção, há isenção de pagamento de imposto sobre esse ganho.

No entanto, importa alertar que esse reinvestimento terá de incidir na compra ou na construção de um imóvel que tenha, igualmente, como destino a habitação própria e permanente do agregado familiar.

E tem um prazo para o fazer: seja o reinvestimento total ou parcial, tem de ocorrer no prazo de três anos a contar da venda do imóvel. Sempre é uma forma de escapar ao pagamento de mais impostos, reinvestindo.

O mesmo acontece nas situações em que o contribuinte seja proprietário de um imóvel e adquira um segundo imóvel, sem antes vender o primeiro. Só não será tributado se vender o primeiro no prazo de 24 meses, ou seja, se o valor de realização se apurar nos dois anos subsequentes à compra do segundo imóvel.

Não se esqueça, porém, do seguinte: para poder beneficiar deste regime, a intenção de reinvestir, ainda que parcial, deverá ser mencionada na declaração de IRS do ano a que respeita a venda do imóvel. Se não o fizer, verá a mais-valia realizada ser tributada na totalidade.

Fonte: Agência Financeira